Ακίνητα: 15% θα μειωθούν οι τιμές στα σπίτια

Νέα πτώση στις τιμές των ακινήτων κατά 15% μέχρι το τέλος του 2009 και σταθεροποίηση τα επόμενα τρία χρόνια προβλέπουν οι ειδικοί της αγοράς, οι οποίοι αναλύουν τα δεδομένα σε συνδυασμό με τα θεμελιώδη μεγέθη της οικονομίας.

Η συνολική «βουτιά» σε σύγκριση με τα ιστορικά υψηλά του 2006 θα φτάσει το 30%, αφού η εκτίμηση είναι ότι από τον Ιούνιο του 2006 μέχρι το τέλος του 2008 η υποχώρηση ήταν της τάξης του 15%.

Ετσι, σε σύγκριση με τις αρχές του 2008 μπορεί κάποιος στις αρχές του 2010 να αγοράσει ένα ακίνητο σημαντικά φθηνότερα. Αν για παράδειγμα ένα διαμέρισμα κόστιζε 3.000 ευρώ/ τ.μ., σε μερικούς μήνες θα μπορεί να πουληθεί έως και 900 ευρώ/ τ.μ. φθηνότερα, όπου για σπίτι 100 τ.μ. σημαίνει έως και 90.000 ευρώ λιγότερα.

Σύγκριση

Ειδική μελέτη διεξήγαγε ο οικονομολόγος και σύμβουλος ακινήτων, Ν. Γιαννουλέλης, ο οποίος συνέκρινε διαχρονικά τις τιμές από το 1958 μέχρι σήμερα, καθώς και τους καθοδικούς κύκλους στην κτηματαγορά. Η έρευνα καταλήγει σε έναν πίνακα με τις αξίες των κατοικιών σε 51 περιοχές της Αττικής.

Στις τιμές δεν συμπεριλαμβάνονται γκαράζ και αποθήκες, ούτε άλλες παροχές των εργολάβων, οι οποίες αντιστοιχούν στο 5% της αξίας ενός σπιτιού, αλλά δεν φαίνονται στις τελικές τιμές. Παράλληλα, αφορούν το 80% των αγοραπωλησιών, ενώ ένα 20% μπορεί να «ξεφεύγει» από τον κανόνα και να πωλείται υψηλότερα ή χαμηλότερα. Επίσης, δεν συμπεριλαμβάνονται πολύ ακριβά διαμερίσματα λόγω θέας ή ποιότητας κατασκευής, ενώ δεν υπάρχουν και πολύ φθηνά σπίτια.

Το επικρατέστερο σενάριο για την αγορά κάνει λόγο για νέα υποχώρηση κατά 15%. Είναι χαρακτηριστικό ότι στην περιοχή του Γέρακα με τα εκατοντάδες άδεια σπίτια η πρόβλεψη για τις τιμές είναι 1.750-2.150 ευρώ/ τ.μ., ενώ για τον Βύρωνα είναι 1.800-2.350 ευρώ/τ.μ. Αυτό σημαίνει ότι αν π.χ. στον Γέρακα ένα σπίτι πωλούνταν γύρω στα 2.600-2.700 ευρώ/τ.μ. στο τέλος του 2006, το ίδιο σπίτι μπορεί να πωλείται φθηνότερο έως και 30%.

Τις προβλέψεις της μελέτης του κ. Γιαννουλέλη επιβεβαιώνουν κι άλλοι παράγοντες της αγοράς. Σε πρόσφατη ημερίδα που διοργάνωσε το ΕΒΕΑ, ο πρόεδρός του Κ. Μίχαλος έκανε λόγο για πτώση των τιμών έως 25% από τις αρχές του 2008 μέχρι και το τέλος της χρονιάς, ενώ ο γενικός διευθυντής Ακίνητης Περιουσίας της Εθνικής τράπεζας, Αρ. Καρυτινός, παρουσίασε τα στοιχεία του δείκτη Propindex, επισημαίνοντας ότι πέρυσι η υποχώρηση έφτασε το 15% και φέτος θα συνεχιστεί.

Το κακό σενάριο

Το επικρατέστερο σενάριο, σύμφωνα με τον κ. Γιαννουλέλη, είναι η διόρθωση των τιμών χονδρικά κατά 15% στο τέλος του έτους κι αυτό με βάση τα στοιχεία για μηδενικό ΑΕΠ και χαμηλό πληθωρισμό.

Υπάρχει, όμως, κι ένα σενάριο που προβλέπει «γκρέμισμα» των τιμών σε περίπτωση που η ελληνική οικονομία «βουλιάξει» και η τραπεζική χρηματοδότηση παραμείνει σε μονοψήφια ποσοστά ή υποχωρήσει περαιτέρω το 2010. Το πολύ δύσκολο και καλό σενάριο είναι να ανοίξουν για τα καλά οι στρόφιγγες των τραπεζών και η πιστωτική επέκταση να ξεπεράσει το 20%. Τότε προβλέπεται νέα άνοδος των τιμών πάνω από 20%.

Το σενάριο αυτό είναι δύσκολο να συμβεί με τους ρυθμούς που κινείται η ελληνική οικονομία, τον εφιάλτη της ανεργίας, την αρνητική ψυχολογία και τα προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι τράπεζες, οι οποίες έχουν κλείσει τις στρόφιγγες και δανείζουν με το σταγονόμετρο.

Πέφτουν ενοίκια και αποδόσεις

Τα χιλιάδες απούλητα διαμερίσματα σε όλη την Ελλάδα, ειδικά στην Αθήνα, έχουν ως αποτέλεσμα να υποχωρούν τα μισθώματα και σε συνδυασμό με τις υψηλές τιμές πώλησης να οδηγούν σε πτώση και τις αποδόσεις.

Σύμφωνα με την έρευνα, ιστορικά οι αποδόσεις προ φόρων ήταν στο επίπεδο του 5% και τώρα έχουν υποχωρήσει στο 4,5%. Σύμφωνα με την έρευνα, στο Κεφαλάρι καταγράφονται τα υψηλότερα ενοίκια, με χαμηλότερη τιμή 10,5 ευρώ/ τ.μ. και υψηλότερη 15 ευρώ/ τ.μ. Στη Βούλα και τη Γλυφάδα είναι επίσης υψηλά τα μισθώματα (9,4 με 15 ευρώ/ τ.μ.) καθώς και στο Νέο Ψυχικό (8,1 με 11,3 ευρώ/ τ.μ.).

Τα πιο φθηνά ενοίκια υπάρχουν στα Κάτω Πατήσια (5,3-6,8), τη Δραπετσώνα (5,3-6,2) και το Κερατσίνι (5,3-6).

4 μισθούς αξίζει το ένα τ.μ.

Από το 1994 μέχρι το 1999 απαιτούνταν από 2,66 μέχρι 3,39 μισθοί για να αποκτήσει κάποιος ένα τετραγωνικό μέτρο νεόδμητης κατοικίας. Η σύγκριση γίνεται σε μεσαίες περιοχές, όπως Μαρούσι, Χαλάνδρι, Αγία Παρασκευή.

Ακολούθησε ραγδαία υπερτίμηση, με κορύφωση τη «φούσκα» του 2006 όπου χρειάζονταν 4,89 μισθοί για ένα τ.μ. Στο τέλος του 2009 εκτιμάται ότι θα επανέλθουν τιμές που δικαιολογούν τα βασικά μεγέθη της οικονομίας και θα απαιτούνται 3,43 μισθοί από 4 σήμερα.

Υπερεκτιμημένα ακίνητα ΑΕΠ και πληθωρισμός «σκάνε» τη φούσκα

Η έρευνα βασίζεται πάνω στα ιστορικά στοιχεία της κτηματαγοράς και στο αξίωμα ότι ακόμη και στην κατοικία οι τιμές πέφτουν. Οι κατώτερες τιμές αφορούν διαμερίσματα του α ορόφου στα λιγότερο δημοφιλή σημεία των περιοχών, ενώ οι ανώτερες αφορούν σε σπίτια του τελευταίου ορόφου στις καλύτερες περιοχές.

Από το 1958 που ξεκίνησε η έκρηξη με την αντιπαροχή μέχρι το 1978 υπήρξε μεγάλη ανάπτυξη, οι αποδόσεις ήταν στο 5% και καταγράφονταν μεγάλες υπεραξίες. Το 1978 έγινε η πρώτη διόρθωση, καθώς οι τιμές θεωρούνταν υπερτιμημένες κατά 15%.Τότε επιβλήθηκε το ενοικιοστάσιο, πάγωσαν οι τιμές πώλησης και ξεκίνησε η πτωτική πορεία μέχρι το 1988. Μέχρι το 1997 σταθεροποιήθηκαν οι τιμές, αλλά η ένταξη στην ΟΝΕ, η προοπτική της Ολυμπιάδας και τα χαμηλά επιτόκια προκάλεσαν νέα έκρηξη.

Χρονιά σταθμός

Το 2003 οι τιμές ήταν υπερτιμημένες κατά 15% και το 2006 η υπερτίμηση έφτασε το 30% όταν και σταμάτησε το πάρτι. Ετσι:

Οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται ετησίως με το ποσοστό του πληθωρισμού προσαυξημένο κατά την ετήσια άνοδο του ΑΕΠ. Σε μερικές περιοχές η αύξηση είναι μεγαλύτερη λόγω συνθηκών, όπως η γειτνίαση με Μετρό, Αττική Οδό κ.λπ.

Διαπιστώθηκε ότι ιστορικά η προ φόρων απόδοση ενοικίου νεόδμητου σπιτιού ήταν στο 5%, ενώ σήμερα αποτιμάται στο 4,5%, επειδή υπάρχει πληθώρα ξενοίκιαστων καινούργιων διαμερισμάτων.

Ολοι οι διεθνείς οργανισμοί προβλέπουν αύξηση του ΑΕΠ κοντά στο μηδέν και πληθωρισμό κάτω από 2%.

Με βάση τις προβλέψεις αυτές και με δεδομένο ότι ο ρυθμός των στεγαστικών δανείων θα είναι κοντά στο 10% (κάποιοι κάνουν λόγο και για 5%), οι τιμές θα υποχωρήσουν και μέχρι το 2013 θα μείνουν σταθερές με μικρές αυξομειώσεις.

Βεβαίως, έχουν συνεκτιμηθεί τα δεκάδες χιλιάδες απούλητα σπίτια, η οικονομική στενότητα των κατασκευαστών, η πτώση της οικοδομής, η ανεργία στον κλάδο κ.λπ.

Στα αζήτητα για μήνες ένα στα πέντε γραφεία

Απανωτά σοκ δέχεται το επαγγελματικό ακίνητο σε όλους τους τομείς, γραφεία, καταστήματα και αποθήκες.

Εξαιτίας της παγκόσμιας οικονομικής κρίσης οι επιχειρήσεις φοβούνται να επεκταθούν, αναβάλλουν τα σχέδιά τους για μετά τη λήξη της κρίσης και μειώνουν τα λειτουργικά τους κόστη.

Στην αγορά γραφείων, πέρυσι καταγράφηκε μείωση 10% στην απορρόφηση κτιρίων, ενώ οι τιμές ενοικίασης έχουν υποχωρήσει σε πολλές περιπτώσεις πάνω από 10%. Κύριο χαρακτηριστικό της αγοράς είναι ότι οι εταιρείες που μίσθωναν ακριβά ακίνητα είτε επαναδιαπραγματεύονται το συμβόλαιό τους ζητώντας μείωση είτε μετακομίζουν σε άλλα φθηνότερα γραφεία.

Το ποσοστό των άδειων κτιρίων γραφείων φτάνει το 20%, δηλαδή 1 στα 5 γραφεία σε περιφερειακές αγορές της Αθήνας παραμένει ξενοίκιαστο για μήνες. Μόνο στο κέντρο τα άδεια γραφεία είναι 2% και κατά μέσο όρο στην πρωτεύουσα 1 στα 10 δεν έχουν ενοικιαστή.

Εξαίρεση

Βασ. Σοφίας και η περιοχή πέριξ του Συντάγματος αντέχει, αν και έχουν καταγραφεί περιπτώσεις αποχώρησης εταιρειών για περιοχές φθηνότερες. Στη Λ. Κηφισίας υπάρχουν πολλά άδεια γραφεία, κυρίως παλαιάς κατασκευής, ενώ μεγαλύτερο είναι το πρόβλημα στις Λ. Συγγρού και Μεσογείων όπου περνούν μήνες μεταξύ του ενός συμβολαίου με το άλλο. Οσο για τις τιμές, τα επίπεδα των 38 ευρώ/ τ.μ. είναι όνειρο από το μακρινό παρελθόν.

Στα καταστήματα η κατάσταση είναι δραματική, αφού στο κέντρο της πρωτεύουσας το 40% του συνόλου των ακινήτων έχει… κατεβάσει ρολά. Στην Ερμού υπάρχουν 6-7 άδεια καταστήματα, ενώ στην εμπορική πιάτσα του Κολωνακίου, την οδό Π. Ιωακείμ, έχουν μπει λουκέτα σε ισόγεια καταστήματα. «Μαύρη» είναι η εικόνα στο Μαρούσι, όπου το κέντρο έχει ερημώσει, ενώ φαίνεται να αντέχουν οι άλλες αγορές όπως Χαλάνδρι, Κηφισιά, Γλυφάδα.

Αναφορικά με τα ενοίκια, στην Ερμού πριν από μερικούς μήνες έφταναν τα 300 ευρώ/τ.μ. και σήμερα κινούνται γύρω στα 200-240 ευρώ/τ.μ. Οσο για τον «αέρα», έχει κοπεί σε πολλές περιοχές, π.χ. στο Κολωνάκι ζητούνταν 250-300 χιλ. ευρώ και σήμερα συμβιβάζονται οι ιδιοκτήτες με 50.000 ευρώ.

Στην αγορά βιομηχανικών χώρων και αποθηκών η εικόνα έχει «παγώσει». Σε πρόσφατη έρευνα της Cushman & Wakefield, η Αθήνα χάνει 4 θέσεις και υποχωρεί στην 28η θέση μεταξύ των ευρωπαϊκών πόλεων, ως αποτέλεσμα της έλλειψης ενδιαφέροντος για επενδύσεις.