Πως να αγοράσετε σπίτι στη Βραζιλία ως ξένος

[mixalis]

Η αγορά ακινήτων στη Βραζιλία μπορεί να είναι μια από τις καλύτερες επιχειρηματικές ευκαιρίες στις μέρες μας για ξένους αγοραστές. Ωστόσο, πρέπει να γίνει σωστά. Εδώ περιγράφουμε τα 12 βήματα που πρέπει να ακολουθήσετε για να αγοράσετε με ασφάλεια ακίνητο στη Βραζιλία ως αλλοδαπός.

Κάντε το μόνοι σας ή προσλάβετε δικηγόρο

Συνήθως εξαρτάται από το πόσο εξοικειωμένοι είστε με τη Βραζιλία και αν αισθάνεστε άνετα με τους κινδύνους ή όχι. Οι αλλοδαποί που μιλούν σε κάποιο επίπεδο πορτογαλικά με σταθερές σχέσεις με ντόπιους μπορεί να βασίζονται σε μεσίτες για να βοηθήσουν σε ορισμένα από τα βήματα απόκτησης. Αυτό μπορεί να είναι αρκετό για μικρότερες εξαγορές, όπως παρτίδες στις παράκτιες περιοχές της Βραζιλίας. Οι επενδυτές, οι αγοραστές που αποστρέφονται τον κίνδυνο και όσοι αγοράζουν ακίνητα που αντιπροσωπεύουν σημαντικό μερίδιο του συνολικού ενεργητικού τους θα πρέπει αναμφίβολα να διατηρούν δικηγόρο.

Ελέγξτε το μητρώο ιδιοκτησίας

Αφού επιλέξετε το ακίνητο-στόχο σας, θα πρέπει να λάβετε ένα αντίγραφο του τίτλου ιδιοκτησίας («escritura»). Η πράξη θα πρέπει να έχει ακριβή περιγραφή του ακινήτου, της ιδιοκτησίας και εάν τυχόν σημαντικά προβλήματα (π.χ. εμπράγματα βάρη, επικαρπία, βάρη ή διαφορές) επισυνάπτονται στο ακίνητο. Μια καθαρή πράξη δεν πρέπει να παρουσιάζει σημαντικά προβλήματα, να έχει καταχωρηθεί στο όνομα του πωλητή και να εκδοθεί πρόσφατα. Θα πρέπει να αποφεύγετε να αγοράζετε ακίνητα που εμπλέκονται με κληρονόμους, ζευγάρια που χωρίζουν ή οποιαδήποτε άλλη περίπλοκη κατάσταση.

Αν και ορισμένοι πωλητές θα σας προτείνουν να σας δώσουν ένα αντίγραφο του τίτλου, σας συνιστούμε να λάβετε ένα αντίγραφο του τίτλου απευθείας από το μητρώο.

Το έγγραφο της Συμφωνίας Αγοράς & Πώλησης

Το έγγραφο της Συμφωνίας Αγοράς & Πώλησης αφορά όχι μόνο τους όρους πώλησης αλλά και το χρονοδιάγραμμα των συναλλαγών και την κατανομή των υποχρεώσεων και των δικαιωμάτων στα μέρη. Μεταξύ άλλων ανησυχιών, ορίστε τουλάχιστον 45 ημέρες μεταξύ της υπογραφής της συμφωνίας και του κλεισίματος , ώστε να δοθεί αρκετός χρόνος για την ολοκλήρωση όλων των εργασιών που σχετίζονται με το κλείσιμο. Ποτέ μην επιτρέψετε σε έναν μεσίτη να σας βιάσει. Οι μεσίτες στη Βραζιλία θα σας ενοχλούν πάντα μέχρι να υπογράψετε ένα συμβόλαιο ή να τους πείτε να μην σας βιάζουν. Οι μεσίτες μπορεί να λένε ψέματα για την ύπαρξη άλλων ενδιαφερομένων για να σας ωθήσουν να κάνετε μια συμφωνία.

Παρέχετε προκαταβολή

Στη Βραζιλία, συνηθίζεται να παρέχεται προκαταβολή μόλις υπογραφεί το Σχέδιο Συμφωνίας Αγοράς & Πώλησης. Το ποσό που θα παρασχεθεί ποικίλλει πολύ. Τα ποσά που κυμαίνονται από 5% έως 15% είναι τα πιο συνηθισμένα, αν και άλλα ποσά μπορούν να διαπραγματεύονται από τα εξαρτήματα. Σας συνιστούμε να πληρώσετε όχι περισσότερο από 10% ως προκαταβολή. Θα πρέπει να κρατήσετε το μεγαλύτερο μέρος της πληρωμής μέχρι το κλείσιμο, καθώς αυτός είναι ο πιο αποτελεσματικός τρόπος για να μειώσετε τους πολλούς κινδύνους αγοράς. Σημαντικό: πρακτικά δεν υπάρχει ασφάλιση τίτλων ή δεσμευτικός λογαριασμός στη Βραζιλία.

Στείλτε τα χρήματα στη Βραζιλία

Για να λάβει ένας Βραζιλιάνος πωλητής τραπεζικό έμβασμα από το εξωτερικό, η Κεντρική Τράπεζα της Βραζιλίας πρέπει να εγκρίνει τη συναλλαγή. Το ποσό που αποστέλλεται πρέπει να αντιστοιχεί ακριβώς στο ποσό που αναγράφεται στην υπογεγραμμένη σύμβαση. Είναι επίσης απαραίτητο για τον πωλητή να «ανοίξει λογαριασμό ανταλλαγής» στην τράπεζά του. Αυτό μπορεί να είναι μια απόκλιση για ορισμένους πωλητές, αν και πολλοί μεμονωμένοι πωλητές θα το μάθουν μόνο αφού έχουν ήδη υπογράψει τη Συμφωνία Αγοράς και Πώλησης μαζί σας.

Λήψη ΑΦΜ Βραζιλίας "CPF"

Το δελτίο φορολογικής ταυτότητας CPF είναι ένα από τα πιο σημαντικά έγγραφα που έχει ένα άτομο στη Βραζιλία, καθώς χρησιμοποιείται τόσο από ιδιωτικούς όσο και από κρατικούς φορείς για την ταυτοποίηση πολιτών. Το CPF σημαίνει Μητρώο Ατομικών Φορολογουμένων (Cadastro de Pessoa Física). Κάθε CPF αντιπροσωπεύει έναν μοναδικό αριθμό που είναι αποθηκευμένος και επικυρωμένος από την Ομοσπονδιακή Εσόδων της Βραζιλίας. Μια κάρτα συνήθως εκδίδεται μαζί με τον αριθμό κατά την αίτηση. Πρέπει να έχετε ένα CPF για την αγορά ενός ακινήτου στη Βραζιλία. Πρέπει επίσης να το έχετε για πολλούς άλλους σκοπούς, όπως το άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού ή η υποβολή των φόρων σας.

Λάβετε πιστοποιητικά ιδιοκτησίας, όπως και του πωλητή

Πρέπει να ληφθούν πιστοποιητικά εκκαθάρισης τόσο για το ακίνητο όσο και για τον πωλητή. Το γραφείο εγγραφής θα απαιτήσει να προσκομιστούν ορισμένα από αυτά τα πιστοποιητικά κατά το κλείσιμο. Έτσι, εκτός από το να δείχνουν ότι πολλά από τα πιθανά νομικά ζητήματα δεν υπάρχουν (π.χ.: απλήρωτοι φόροι, εργατικές διαφορές κ.λπ.), τέτοια πιστοποιητικά αποτελούν επίσης επίσημη απαίτηση για το κλείσιμο. Όταν διεξάγουμε τη διαδικασία δέουσας επιμέλειας, λαμβάνουμε και αξιολογούμε περισσότερα πιστοποιητικά από τα ελάχιστα απαιτούμενα από το γραφείο εγγραφής. Το κάνουμε για να καλύψουμε περισσότερα πιθανά ζητήματα που μπορεί να υπάρχουν εκτός από τα πιο βασικά. Περισσότερα για:
πιστοποιητικά για τον πωλητή και πιστοποιητικά για το ακίνητο.

Προετοιμαστείτε για το κλείσιμο

Μόλις υπογράψετε το συμβόλαιο, το ρολόι αρχίζει να χτυπά. Οι πωλητές συνήθως προσθέτουν στο συμβόλαιο ποινές σε περίπτωση που δεν είστε έτοιμοι για το κλείσιμο εντός ορισμένης προθεσμίας. Μια λίστα ελέγχου με όλα τα στοιχεία που απαιτούνται για το κλείσιμο μπορεί να βοηθήσει εσάς και τον δικηγόρο σας να ελέγξετε όλα όσα πρέπει να είναι έτοιμα μέχρι την ημερομηνία κλεισίματος. Σε αυτό το στάδιο, ο μεσίτης που υποστηρίζει τον πωλητή θα συντονίζεται συνήθως με το γραφείο εγγραφής για να λάβει τις εκτιμήσεις για τους φόρους και το κόστος εγγραφής, καθώς και μια ημερομηνία-στόχο για το κλείσιμο.

Μπορείτε να μάθετε περισσότερα σχετικά με την προετοιμασία για το κλείσιμο και να δείτε ένα δείγμα λίστας ελέγχου κλεισίματος που θα χρησιμοποιήσετε κατά την αγορά ενός ακινήτου στη Βραζιλία.

Μετάφραση εγγράφων από ορκωτό μεταφραστή

Για να είναι αποδεκτά έγγραφα στη Βραζιλία, πρέπει να είναι μεταφρασμένα στα Πορτογαλικά. Οι ένορκες μεταφράσεις παρέχονται αποκλειστικά από ορκωτούς μεταφραστές της Βραζιλίας που είναι εγγεγραμμένοι στα κρατικά εμπορικά συμβούλια. Μην αγοράζετε μεταφραστικές υπηρεσίες από εταιρείες εκτός Βραζιλίας, καθώς δεν μπορούν να παρέχουν ένορκες μεταφράσεις στη Βραζιλία, εκτός εάν μεταπωλούν τις υπηρεσίες ενός ορκωτού μεταφραστή της Βραζιλίας. Σημειώστε ότι ο ορκωτός μεταφραστής δεν είναι το ίδιο πράγμα με αυτό που θεωρείται «επικυρωμένη μετάφραση» στις ΗΠΑ ή το Ηνωμένο Βασίλειο. Αυτά είναι δύο διαφορετικά πράγματα. Κατάλογος Ορκωτών Μεταφραστών στη Βραζιλία.

Λάβετε POA – Πληρεξούσιο που ισχύει στη Βραζιλία

Απαιτείται POA εάν θέλετε ο δικηγόρος σας ή κάποιος από το δίκτυό σας να συμμετάσχει στο κλείσιμο για λογαριασμό σας. Η εγγραφή είναι μια τυπική διαδικασία που συνήθως γίνεται στο ίδιο γραφείο εγγραφής που είναι υπεύθυνο για την ακίνητη περιουσία. Για να είναι έγκυρο ένα POA στη Βραζιλία, πρέπει να είναι "Δημόσιο POA". Οι δημόσιες POA μπορούν να γίνουν στη Βραζιλία ή σε προξενείο ή πρεσβεία της Βραζιλίας, εφόσον ο παραχωρητής είναι Βραζιλιάνος πολίτης. Για τους αλλοδαπούς πολίτες, κάθε φορά που κάνουν μια POA στο εξωτερικό, ορισμένα πολύ συγκεκριμένα βήματα στις χώρες καταγωγής τους για να γίνει αποδεκτή μια POA από το γραφείο εγγραφής στη Βραζιλία.

Πληρώστε Εγγραφές & Φόρους

Πριν από το κλείσιμο, θα χρειαστεί να πληρώσετε τον κύριο φόρο μεταβίβασης γνωστό ως ITBI ή «φόρος μεταβίβασης ή ακίνητης περιουσίας», ο οποίος είναι περίπου 3% και έχει δημιουργηθεί σε επίπεδο πόλης. Ισχύουν άλλοι φόροι και τέλη. Ως εμπειρικός κανόνας, μπορεί να θέλετε να παρέχετε 4% έως 5% της αξίας του ακινήτου για αυτά τα έξοδα.

Παρακολουθήστε το κλείσιμο, το υπόλοιπο πληρωμής και την εγγραφή της πράξης

Το κλείσιμο θα πραγματοποιείται συνήθως στο γραφείο εγγραφής που είναι υπεύθυνο για την «Escritura». Για να γίνει το κλείσιμο, θα πρέπει να πληρωθούν και να επιβεβαιωθούν προηγουμένως τα τέλη και οι φόροι και να κατατεθούν όλα τα απαιτούμενα πιστοποιητικά εκκαθάρισης στο γραφείο εγγραφής. Ορισμένα γραφεία εγγραφής θα διαβάσουν δυνατά το έγγραφο «Escritura» και στη συνέχεια θα ζητήσουν από τα μέρη να το υπογράψουν. Στην πρακτική μας, μόνο σε αυτό το στάδιο απελευθερώνουμε την πληρωμή στον πωλητή.