Οι Αμερικανοί φοβούνται πτώση 35% στις τιμές πολυτελών κατοικιών

Οι αγοραστές πολυτελών κατοικιών στις ΗΠΑ έχουν «παγώσει». Όσοι επιθυμούν να αποκτήσουν κατοικία η τιμή της οποίας ξεπερνά τα πέντε εκατ. δολάρια, έχουν αποσυρθεί, τελικώς, από την αγορά καθώς ανησυχούν για το ενδεχόμενο κάθετης υποχώρησης της επένδυσής τους, με δεδομένη την αδύναμη πορεία τόσο της αμερικανικής οικονομίας όσο και των μετοχικών αγορών.

Ακόμη και όσοι δεν έχουν «κλείσει εντελώς τις πόρτες», φροντίζουν να περιμένουν προκειμένου να δουν πού τελικώς θα καταλήξουν οι τιμές.

«Οι περισσότεροι φοβούνται ότι θα δώσουν σήμερα πέντε εκατ. δολάρια για την αγορά ενός σπιτιού και σε μερικούς μήνες το ίδιο σπίτι θα αξίζει τέσσερα εκατ. δολάρια. Ως εκ τούτου δεν θέλουν να δεσμευθούν», τονίζει η Saddy Delgado, επικεφαλής της εταιρίας real estate Avatar Real Estate Services.

Το μεγαλύτερο πρόβλημα: η αγορά κυριολεκτικά σέρνεται. Σπίτια που άλλοτε μπορούσαν να πωληθούν ακόμη και σε μία ημέρα μένουν στα αζήτητα για αρκετούς μήνες, με αποτέλεσμα να χάνουν σε καθημερινή βάση την αξία τους.

Πιο φθηνά σπίτια

Οι τιμές πολυτελών κατοικιών έχουν υποχωρήσει 20% από το υψηλότερο επίπεδό τους το 2007, ενώ οι αναλυτές αναμένουν ότι θα «πέσουν» επιπλέον από 10% έως 15% έως το 2010. Η πτώση των τιμών στις πολυτελείς κατοικίες ξεκίνησε αρκετά αργότερα από την αντίστοιχη στα «κανονικά» σπίτια. Μέχρι το β’Α εξάμηνο του 2007 οι τιμές όχι μόνο διατηρούνταν σε ανοδική πορεία αλλά σε ορισμένες περιοχές των ΗΠΑ κατέγραφαν πραγματικό ράλι.

Αυτό δεν ισχύει πια. Σήμερα κανένας από τους πωλητές δεν μπορεί να αποφύγει τα «παζάρια» και τελικώς τη μείωση των απαιτήσεών του, πάντα σε ό,τι αφορά την τιμή. Θέλετε ορισμένα παραδείγματα;

Ένα «διαμέρισμα» 14 δωματίων στη Ν. Υόρκη, στην Park Avenue, κοστίζει πλέον 34 εκατ. δολάρια. Σαφώς διόλου φθηνό, αλλά το καλοκαίρι η τιμή του ήταν 46 εκατ. δολάρια.

Στο Southampton, ο επικεφαλής hedge funds, John Paulson, ο οποίος κέρδισε τα περισσότερα χρήματά του ποντάροντας σε πτώση στις τιμές ακινήτων, αναγκάστηκε να μειώσει τις απαιτήσεις του. Πωλούσε ένα «σπιτάκι» επτά δωματίων με πισίνα προς 19,5 εκατ. δολάρια τον Απρίλιο. Σήμερα το «προσφέρει» προς 13,9 εκατ. δολάρια.

Η περιοχή της Ν. Υόρκης βρίσκεται στο κέντρο των προβλημάτων που κτυπούν το τελευταίο διάστημα την αγορά πολυτελών κατοικιών. Μέχρι σήμερα οι αγορές που είχαν δεχθεί τα ισχυρότερα πλήγματα ήταν αυτές των Μαϊάμι, Νοτίου Καλιφόρνια, Λας Βέγκας και Φοίνιξ. Σύμφωνα με την Celia Chen, επικεφαλής της Economy.com (η οποία ανήκει στους Moody’Αs), στους επόμενους μήνες οι περιοχές που θα δεχθούν την «πίεση» είναι αυτές του Μανχάταν και των προαστίων.

Σε αυτές τις περιοχές κατοικούν οι traders της Wall Street αλλά και αρκετά κορυφαία στελέχη χρηματοοικονομικών ομίλων. Oμως, βάσει πρόβλεψης της Economy.com, έως το β’Α τρίμηνο του 2010 μόνο στη Ν. Υόρκη θα έχουν χαθεί 70.000 θέσεις εργασίας στον χρηματοοικονομικό κλάδο, ενώ όσοι κατορθώσουν να διατηρήσουν τη δουλειά τους θα δουν τα bonus να υποχωρούν τουλάχιστον κατά 50%.

Προσιτό το Μανχάταν

Οι τιμές στο Μανχάταν και στις γύρω περιοχές αναμένεται ότι θα υποχωρήσουν από 20% έως 25% εντός των επόμενων 12 έως 15 μηνών, υποστηρίζει ο Jack McCabe, διευθύνων σύμβουλος της McCabe Research & Consulting.

Ως εκ τούτου οι αγοραστές βρίσκονται αντιμέτωποι με ένα σοβαρό δίλημμα: να αναζητήσουν τώρα ευκαιρίες ή να περιμένουν το 2009, υπό το πρίσμα ότι οι τιμές θα υποχωρήσουν περισσότερο;

Στα τέλη του επόμενου έτους θα υπάρξουν ορισμένες «εντυπωσιακές αγοραστικές ευκαιρίες», υποστηρίζει ο McCabe, αλλά το να κρατηθεί κάποιος εμπεριέχει και αρκετό ρίσκο. «Πολλές φορές, τουλάχιστον σε αυτήν την αγορά, μπορεί όταν εσύ το αποφασίσεις, το σπίτι που επιθυμείς μπορεί να έχει, ήδη, πωληθεί», τονίζει ο McCabe.

Την τρέχουσα περίοδο, με την παγκόσμια οικονομία να διολισθαίνει σε ύφεση και τον Dow Jones να έχει υποχωρήσει 47% από τις αρχές του έτους, αρκετοί αγοραστές σταθμίζουν τις επιλογές τους. «Eχουμε φθάσει σε αδιέξοδο. Υπάρχουν πωλητές που θέλουν να πωλήσουν, αγοραστές που θέλουν να αγοράσουν αλλά και οι δύο πλευρές περιμένουν καλύτερες μέρες», τονίζει ο David Michonski, διευθύνων σύμβουλος της Goldwell Banker Hunt Kennedy στο Μανχάταν.

Λίγες κατασχέσεις

Σαφώς το γεγονός ότι υπάρχουν εξαιρετικά λίγες κατασχέσεις στη συγκεκριμένη αγορά την έχει προφυλάξει από ανάλογη πτώση με αυτήν των «κανονικών» κατοικιών. Από την αρχή του έτους έως τον Σεπτέμβριο πραγματοποιήθηκαν συνολικά 886.920 κατασχέσεις ακινήτων στις ΗΠΑ, εκ των οποίων μόλις 11 αφορούσαν την αγορά ακινήτων με τιμές υψηλότερες των πέντε εκατ. δολαρίων, σύμφωνα με στοιχεία της RealtyTrac.

Επιπρόσθετα, η αγορά ακριβών κατοικιών δεν έχει δεχθεί πλήγμα από τη «στεγνότητα» στα στεγαστικά δάνεια, καθώς στις συγκεκριμένες αγοραπωλησίες οι αγοραστές διαθέτουν πλήθος μετρητών. Oμως ακόμη και η αγορά πολυτελών κατοικιών έχει τα προβλήματά της. Eνα εξ αυτών είναι η μείωση αγοραστών από το εξωτερικό. Μέχρι πρότινος οι περισσότεροι αγοραστές προέρχονταν από Ν. Αμερική, Κ. Αμερική, Ευρώπη και Ρωσία, οι οποίοι φρόντιζαν να εκμεταλλευθούν την υποχώρηση του δολαρίου.

Φταίνε οι ξένοι

«Η δραστηριότητα των διεθνών αγοραστών ήταν αυτή που κράτησε την αγορά σε καλό επίπεδο», υποστηρίζει η Laurie Moore, ιδιοκτήτρια της εταιρίας ερευνών Institute for Luxury Home Marketing, «ακόμη και όταν οι Αμερικανοί αγοραστές μείωσαν τη δραστηριότητά τους, οι ξένοι συνέχισαν να αγοράζουν».

Άλλωστε ένας Ρώσος δισεκατομμυριούχος ήταν αυτός που πραγματοποίησε την ακριβότερη αγορά για φέτος, καθώς απέκτησε την έπαυλη Palm Beach του Donald Trump τον Ιούλιο έναντι του ποσού των 95 εκατ. δολαρίων.

Όμως καθώς το δολάριο ενισχύεται αγορές όπως οι παραπάνω έχουν μειωθεί σημαντικά. «Τελικώς οι ξένοι αγοραστές έφυγαν, καθώς έχουν να αντιμετωπίσουν ανάλογα δύσκολους καιρούς στις οικονομίες και αγορές των χωρών καταγωγής τους», δηλώνει ο Jack McCabe.

Το γεγονός ότι η αγοραστική δραστηριότητα έχει σταματήσει οδηγεί σε αύξηση των αποθεμάτων. Πριν από τρία χρόνια σε μία περιοχή όπως το Λος Aντζελες, δεν περνούσαν παρά τρεις μήνες –το περισσότερο– προκειμένου να πωληθεί μία κατοικία αξίας υψηλότερης των πέντε εκατ. δολαρίων. Στο α’Α τρίμηνο φέτος η αντίστοιχη περίοδος αναμονής έφθασε στους οκτώ μήνες, ενώ σήμερα ξεπερνά τους 12 μήνες, σύμφωνα με τον Gary Gold της Hilton & Hyland, εταιρίας real estate.

Όπως είναι απόλυτα κατανοητό, ούτε οι κατασκευαστές έχουν, πλέον, τόσες παραγγελίες για κατασκευή πολυτελών κατοικιών.

Στο ήμισυ η δραστηριότητα

«Η δραστηριότητά μας έχει υποχωρήσει 50%», τονίζει ο Gene Salvatore, συνέταιρος στην εταιρία κατασκευών SWS Builders, ο οποίος προσθέτει ότι αυτό που διατηρεί «εν ζωή» την εταιρία του είναι οι ανακαινίσεις πολυτελών κατοικιών και όχι η κατασκευή τους.

Ακόμη, όμως, και σε αυτήν την περίπτωση οι συνθήκες έχουν αλλάξει. «Πριν μας ζητούσαν επεκτάσεις όπως η κατασκευή νέων κελαριών για κρασί, τεράστιες βιβλιοθήκες, πισίνες, τεράστιες σουίτες. Σήμερα μας ζητούν να βελτιώσουμε τα συστήματα θέρμανσης και εξαερισμού προκειμένου να υπάρξει οικονομία στη χρήση ενέργειας», τονίζει ο Salvatore.