Από τότε που ξεκίνησε η υγειονομική κρίση, είχε ως αποτέλεσμα αρκετές εταιρείες ανά την υφήλιο να προσφέρουν την επιλογή της εξ ολοκλήρου εξ αποστάσεως εργασίας στους υπαλλήλους τους, αφήνοντας, άδεια τα κτίρια των γραφείων τους που σε ορισμένες περιπτώσεις υπάρχει και νέος εξοπλισμός που κόστισε ιδιαίτερα ακριβά για να αποκτηθεί και επί της ουσίας παραμένει αχρησιμοποίητος. Τον Ιούλιο του 2023, η Υπηρεσία Σχεδιασμού και Ανάπτυξης της Βοστώνης ανακοίνωσε ένα πιλοτικό πρόγραμμα για να προσφέρει κίνητρα σε κατασκευαστές κτιρίων να μετατρέψουν κτίρια γραφείων σε κατοικίες.
Ως μηχανικοί που μελετούν κτίρια, ανέφεραν πως θέλαμε να κατανοήσουμε εάν αυτοί οι κενοί χώροι θα μπορούσαν να μετατραπούν σε κτίρια κατοικιών και ποια εμπόδια θα αντιμετωπίσουν οι προγραμματιστές.
Ενώ η μετατροπή κτιρίων γραφείων σε κατοικίες για πολλές οικογένειες περιλαμβάνει πολλά ζητήματα – όπως για παράδειγμα ατομικά ζητήματα – εν τούτοις ορισμένα κτίρια μπορεί να είναι καλοί υποψήφιοι για αυτόν τον τύπο μετατροπής. Δείτε τι χρειάζεται για να αναδιαμορφώσετε αυτούς τους χώρους.
Επαναπροσδιορισμός του χώρου
Πρώτα απ ‘όλα, οι ιδιοκτήτες του κτιρίου δεν θα χρειαστεί να κάνουν σημαντικές δομικές αλλαγές για να μετατρέψουν ένα κτίριο γραφείων σε κτίριο κατοικιών. Τα περισσότερα κτίρια γραφείων έχουν σχεδιαστεί έτσι ώστε οι ένοικοι να μπορούν εύκολα να χτίσουν το χώρο που ταιριάζει στις ανάγκες τους. Αυτό σημαίνει ότι μπορούν να στήσουν τοίχους, να πάρουν ρεύμα όπου χρειάζονται και να επιλέξουν φινιρίσματα όπως δάπεδο, βαφή και φωτισμό.
Με τη μετατροπή σε πολυκατοικία, το κέλυφος και τα δομικά στοιχεία του κτιρίου θα παρέμεναν, ενώ οι ιδιοκτήτες του κτιρίου θα μπορούσαν να προσθέσουν ή να μετακινήσουν τοίχους για να δημιουργήσουν μεμονωμένα διαμερίσματα. Το κόστος για αυτήν την εσωτερική ανακαίνιση θα εξαρτηθεί από το πόσο φανταχτερά είναι τα πράγματα όπως οι πάγκοι και τα φωτιστικά .
Αλλά οι αναδιαμορφωτές θα πρέπει επίσης να λάβουν υπόψη τα μη δομικά χαρακτηριστικά του κτιρίου, όπως τα παράθυρα. Τα παράθυρα καθορίζουν την κατανομή του φυσικού φωτός σε κάθε οικιστική μονάδα . Τα στενότερα κτίρια γραφείων με μεγαλύτερη περιοχή κατά μήκος της περιμέτρου—και επομένως περισσότερες ευκαιρίες για θέαση παραθύρων—θα μεταβούν ευκολότερα σε κατοικίες από ό,τι τα βαθιά, ορθογώνια κτίρια γραφείων . Κανείς δεν θέλει να ζει σε ένα σπίτι χωρίς φως της ημέρας .
Ηλεκτρισμός, συναγερμός πυρκαγιάς και τηλεπικοινωνίες
Τα κτίρια κατοικιών και εμπορικών χώρων έχουν διαφορετικές ανάγκες σε ηλεκτρική ενέργεια . Τα κτίρια κατοικιών έχουν συσκευές κουζίνας που απαιτούν πολλή ισχύ, αλλά τα κτίρια γραφείων χρησιμοποιούν περισσότερους υπολογιστές, προβολείς και μηχανές φωτοαντιγραφικού—που σημαίνει ότι το ηλεκτρικό φορτίο θα είναι πιθανότατα το ίδιο. Τα κτίρια γραφείων και κατοικιών έχουν επίσης παρόμοιες ανάγκες σε ενέργεια για φωτισμό .
Το ηλεκτρικό φορτίο από τη θέρμανση και τον κλιματισμό θα εξαρτηθεί από τον τύπο των συστημάτων που χρησιμοποιούνται. Ενώ η κύρια ηλεκτρική υπηρεσία ενός κτιρίου γραφείων μπορεί να είναι εντάξει για ένα κτίριο κατοικιών, οι αναδιαμορφωτές θα πρέπει να προσθέσουν έναν υποπίνακα σε κάθε οικιστική μονάδα. Ο κώδικας των ΗΠΑ απαιτεί όλοι οι κάτοικοι να έχουν « έτοιμη πρόσβαση » στους διακόπτες κυκλώματος ή τις ασφάλειες που τροφοδοτούν τη μονάδα τους.
Οι ιδιοκτήτες κτιρίων θα πρέπει επίσης να προσθέσουν περισσότερες συσκευές συναγερμού πυρκαγιάς, καθώς τα κτίρια κατοικιών έχουν περισσότερους χώρους. Ίσως χρειαστεί να αναθεωρήσουν επίσης τα συστήματα Διαδικτύου, τηλεφώνου και καλωδίων, για να βεβαιωθούν ότι κάθε ενοικιαστής κατοικίας έχει πρόσβαση σε αυτές τις υπηρεσίες.
Αν και θεωρούνται ακριβές, αυτές οι ηλεκτρικές αναθεωρήσεις είναι εφικτές. Τα μεγαλύτερα εμπόδια θα ήταν η προσθήκη των υποπλαισίων και η μέτρηση για να καταλάβετε πόσο χρησιμοποιεί κάθε μονάδα.
Θέρμανση, εξαερισμός, και κλιματισμός
Ενώ τα εμπορικά κτίρια έχουν συνήθως κεντρικά συστήματα HVAC, τα κτίρια κατοικιών χρειάζονται ξεχωριστά συστήματα HVAC και ελέγχους για κάθε οικιστική μονάδα. Τούτου λεχθέντος, οι πολυκατοικίες μεσαίου και ψηλού ορόφου χρησιμοποιούν συχνά ένα κεντρικό σύστημα HVAC με μονάδες μεταβλητού όγκου αέρα σε κάθε ζώνη . Οι μονάδες μεταβλητού όγκου αέρα συνεργάζονται με μια κεντρική μονάδα διαχείρισης αέρα που παρέχει σταθερή ροή αέρα. Κάθε μονάδα μεταβλητού όγκου αέρα προσαρμόζει στη συνέχεια τη ροή αέρα για τη συγκεκριμένη ζώνη της. Κάθε μικρότερο διαμέρισμα θα ήταν μια ζώνη, αλλά μερικά μεγαλύτερα διαμερίσματα μπορεί να χρειάζονται πολλές ζώνες.
Τα κτίρια κατοικιών έχουν συνήθως μικρότερο φορτίο HVAC από τα κτίρια γραφείων, που σημαίνει ότι το υπάρχον σύστημα HVAC θα είναι μεγαλύτερο από ό,τι χρειάζεται για οικιακή επαναχρησιμοποίηση. Τα υπερμεγέθη συστήματα κλιματισμού έχουν συχνά προβλήματα υγρασίας—προσθέστε σε αυτό το γεγονός ότι οι ενοικιαστές κατοικιών δημιουργούν περισσότερη υγρασία από το ντους, το πλύσιμο ρούχων και το μαγείρεμα. Ο τρόπος για να μετριαστεί η υγρασία εδώ είναι μέσω πρόσθετων ανεμιστήρων εξάτμισης . Οι μονάδες μεταβλητού όγκου αέρα θα βοηθούσαν επίσης στη διατήρηση της πρόσθετης υγρασίας υπό έλεγχο. Οι ιδιοκτήτες κτιρίων θα πρέπει να πληρώσουν για αυτές τις προσθήκες, καθώς και για την αναδιαμόρφωση των αγωγών.
Υδραυλικά και πυροπροστασία
Στα κτίρια γραφείων, οι περισσότερες υδραυλικές εγκαταστάσεις είναι συγκεντρωμένες , συχνά στον πυρήνα του κτιρίου. Για παράδειγμα, τα μπάνια τείνουν να ομαδοποιούνται και να βρίσκονται στο ίδιο σημείο σε κάθε όροφο. Ωστόσο, σε κτίρια κατοικιών, οι υδραυλικές εγκαταστάσεις κατανέμονται σε όλη την . Κάθε μονάδα έχει συνήθως το δικό της μπάνιο και κουζίνα και η καθεμία απαιτεί πόσιμο νερό και αποχέτευση.
Τα μεγαλύτερα ζητήματα εδώ θα ήταν τα μεγέθη υπηρεσιών —ή πόσο μεγάλοι είναι οι σωλήνες που εξυπηρετούν το κτίριο— και το εσωτερικό σύστημα υδραυλικών εγκαταστάσεων. Τα μεγέθη υπηρεσιών για νερό και αποχέτευση σε ένα κτίριο γραφείων μπορεί να μην είναι αρκετά μεγάλα για οικιακές χρήσεις. Αυτό θα εξαρτηθεί από τους τοπικούς κωδικούς και τον αριθμό των υδραυλικών εγκαταστάσεων. Είναι πιθανό ότι ο σωλήνας για μια σύνδεση δικτύου αποχέτευσης θα πρέπει να είναι μεγαλύτερος για μια πολυκατοικία παρά για ένα κτίριο γραφείων. Επίσης, το εσωτερικό υδραυλικό σύστημα θα χρειαζόταν αναδιαμόρφωση για να εξυπηρετήσει κάθε οικιστική μονάδα.
Θα πρέπει να είναι δυνατή η εκ νέου επεξεργασία των υδραυλικών εγκαταστάσεων για νερό. Ωστόσο, η εκ νέου επεξεργασία του συστήματος αποχέτευσης θα ήταν πολύ πιο δύσκολη, ειδικά στους επάνω ορόφους. Η βαρύτητα κάνει τα πράγματα να κατηφορίζουν και οι μακρύτεροι οριζόντιοι σωλήνες χρειάζονται περισσότερη κατακόρυφη πτώση για να διατηρήσουν τα πράγματα στη σωστή κατεύθυνση. Αυτή η αναδιαμόρφωση θα απαιτούσε νέες υδραυλικές εγκαταστάσεις —κάθετες κοιλότητες στις οποίες περνούν οι σωλήνες—για να εξυπηρετήσουν τις ανάγκες υγιεινής αποχέτευσης και σωληνώσεων εξαερισμού. Η προσθήκη αυτών των καταδιώξεων πιθανότατα θα απαιτούσε τη διάτρηση του πυρήνα των δαπέδων. Εάν ο ιδιοκτήτης ήθελε να επενδύσει τα χρήματα, θα ήταν εφικτό — αλλά ακριβό.
Το σύστημα εκτοξευτήρα πυρκαγιάς πιθανότατα θα χρειαζόταν αναθεωρήσεις μόλις ανέβουν οι νέοι τοίχοι, αλλά το μέγεθος του σωλήνα που φέρνει νερό στο σύστημα καταιωνιστήρων θα πρέπει να είναι πολύ κοντά στο σωστό μέγεθος.
Η μετατροπή των αδειών γραφείων σε κατοικίες είναι εφικτή, αλλά όχι εύκολη
Κανείς δεν θέλει να βλέπει κτίρια γραφείων να είναι κενά, καθώς τα κενά κτίρια μπορούν να μειώσουν τις αξίες των γύρω ακινήτων . Είναι δυνατή η μετατροπή ενός κτιρίου γραφείων σε κατοικία για πολλές οικογένειες. Ωστόσο, δεν θα ήταν φθηνό.
Αλλά τα κτίρια γραφείων που πρόκειται να ανακαινιστούν ή να αναβαθμιστούν ούτως ή άλλως θα μπορούσαν να είναι εξαιρετικοί υποψήφιοι για αυτό το είδος επανεφεύρεσης. Εάν τα κτιριακά συστήματα – HVAC, υδραυλικά, ηλεκτρικά – πρόκειται να αντικατασταθούν, το έργο γίνεται πιο οικονομικό. Με τη ζήτηση για ενοικιαζόμενες μονάδες να ξεπερνά την αύξηση της νέας προσφοράς και πολλές πόλεις όπως το Σαν Φρανσίσκο και η Βοστώνη να προσφέρουν κίνητρα για μετατροπή, υπάρχει δυνατότητα εδώ. Για κάποιον με δημιουργικό όραμα και ένα κτίριο στη σωστή τοποθεσία, αυτό θα μπορούσε να είναι ένα επιτυχημένο και καινοτόμο έργο.
