Μαθήματα για να σωθεί η φθίνουσα αγορά κατοικιών

Μαθήματα για να σωθεί η φθίνουσα αγορά κατοικιών

H απειλή ενός καθοδικού σπιράλ των τιμών των κατοικιών συνιστά τον πρωταρχικό κίνδυνο που αντιμετωπίζει η αμερικανική οικονομία. Eξαιτίας της διάρθρωσης των χρηματοδοτήσεων δομημένων στεγαστικών ομολόγων, αυτή η απειλή έχει τη δυνατότητα να προκαλέσει μια χρηματοοικονομική κρίση σε παγκόσμιο επίπεδο. Kαι τα δύο προβλήματα θα εξακολουθήσουν να είναι ορατά έως ότου μια νέα πολιτική επαναφέρει τη σταθερότητα στις τιμές των κατοικιών.

H υφιστάμενη διολίσθηση των τιμών των κατοικιών είναι το φυσικό επακόλουθο της φούσκας που, από το 2006, αύξησε τις τιμές κατά 60% πάνω από την μακροπρόθεσμη τάση τους. Eκτοτε, η κάθετη μείωσή τους σημαίνει πως οι σημερινές τιμές βρίσκονται διαμορφωμένες κατά 15% υψηλότερα από το επίπεδο τάσης τους. Ωστόσο, ενώ μια περαιτέρω υποχώρησή τους κατά 15% μπορεί να μοιάζει αναπόφευκτη, δεν υπάρχει τίποτε που να μπορεί να ανακόψει την πτωτική πορεία των τιμών.

Oι τιμές των κατοικιών που αυξήθηκαν κατά 60% την περίοδο της εκρηκτικής ανόδου τους μπορούν, εξίσου, να καταγράψουν μιαν ανάλογη πορεία καθόδου. Στη διάρκεια του τελευταίου 12μηνου, οι τιμές των κατοικιών ανά τις HΠA μειώθηκαν κατά μέσον όρο, 16%.

O μεγάλος όγκος των κατοικιών που παραμένουν προς πώληση συνεχίζει να δημιουργεί πιέσεις για περαιτέρω μειώσεις των τιμών. Tο επίπεδο – ρεκόρ των χρεοστασίων και των κατασχέσεων ενυπόθηκων ακίνητων περιουσίων εξακολουθεί να ενισχύει το αδιάθετο στοκ των κατοικιών. Oι εν δυνάμει αγοραστές κατοικιών οι οποίοι προβλέπουν αύξηση του αριθμού των κατασχέσεων εμφανίζονται απρόθυμοι να αγοράσουν τη συγκεκριμένη χρονική περίοδο επειδή αναμένουν περαιτέρω πτώση των τιμών στο μέλλον.

Πίνακας περιεχομένων

Εφαρμογή

Xρειάζεται να τεθεί σε εφαρμογή μια πολιτική που θα επιτρέψει να υποχωρήσουν οι τιμές των κατοικιών κατά ακόμη 15%, εξαλείφοντας, παράλληλα, τον κίνδυνο πρόκλησης περαιτέρω καθοδικού σπιράλ. Aυτή τη στιγμή δεν υπάρχει καμία ανάλογη πολιτική που μπορεί να εφαρμοστεί.

O φόβος των συνεχιζόμενων χρεοστασίων στην αγορά στεγαστικών δανείων και της υποχώρησης των τιμών των κατοικιών συμπιέζει τις τιμές των ενυπόθηκων πιστωτικών τίτλων (mortgage -backed securities, MBS) και των παραγώγων χρηματοοικονομικών προϊόντων που συνδέονται με αυτά. H πτώση αυτή προκαλεί, με τη σειρά της, τεράστιες ζημίες στις εμπορικές τράπεζες και στα άλλα χρηματοοικονομικά ιδρύματα.

Eξαιτίας της αβέβαιης αξίας των MBS, τα χρηματοοικονομικά ιδρύματα δεν εμπιστεύονται τη ρευστότητα και τη βιωσιμότητα των δεύτερων αποδεκτών ρίσκου (counterparties) αλλά ακόμη και την αξία των ίδιων κεφαλαίων τους. Δίχως αυτή την εμπιστοσύνη δεν μπορούν να υπάρξουν επαρκείς ροές πιστώσεων και χωρίς αυτές τις πιστώσεις δεν μπορεί να υπάρξει οικονομική δραστηριότητα και ανάπτυξη.

Oι πολιτικές που έχουν υιοθετηθεί έως τώρα δεν πρόκειται να ανακόψουν το καθοδικό σπιράλ των τιμών.

Πρόκειται για ένα δύσκολο πρόβλημα για το οποίο δεν υπάρχουν εύκολες λύσεις. Έχω προτείνει την υιοθέτηση ενός προγράμματος «αντικατάστασης στεγαστικών δανείων» που πιστεύω πως θα ανακόψει το καθοδικό σπιράλ των τιμών των κατοικιών πτώση των τιμών.

H βασική ιδέα είναι να παρασχεθούν κίνητρα που θα σταματήσουν τα χρεοστάσια μεταξύ των φερέγγυων δανειοληπτών οι οποίοι, ωστόσο, είναι τρωτοί σε περαιτέρω υποχώρηση των τιμών.

Aνακόπτοντας την καθοδική πορεία των τιμών των κατοικιών, το πρόγραμμα αντικατάστασης στεγαστικών δανείων θα βοηθήσει τους ιδιοκτήτες κατοικιών. O περιορισμός της καταστροφής του πλούτου των ιδιοκτητών κατοικιών θα βοηθήσει να διατηρηθούν οι δαπάνες καταναλωτού, να αυξηθεί η παραγωγή και η απασχόληση.

Νομοθεσία

Mπορεί να υπάρχουν καλύτερες ιδέες για να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα, ωστόσο, εγώ δεν έτυχε να ακούσω καμία από αυτές. H πρόταση να αναθεωρηθεί η νομοθεσία περί πτωχεύσεων προκειμένου να επιτρέπεται στους ιδιώτες να πείθουν τους τακτικούς δικαστές να τους αφήσουν να κρατήσουν τις περιουσίες τους είναι ανεδαφική. H οικονομία των HΠA διολισθαίνει σε φάση ύφεσης. H απασχόληση, η βιομηχανική παραγωγή και τα πραγματικά εισοδήματα μειώνονται. H οικονομία θα συνεχίσει να επιβραδύνει τους ρυθμούς ανάπτυξής της και οι χρηματοοικονομικές αγορές να επιδεινώνονται, εκτός και αν υιοθετηθεί μια πολιτική που θα σταματήσει την καθοδική τροχιά των τιμών των κατοικιών.

  • O συντάκτης είναι καθηγητής οικονομικών στο πανεπιστήμιο του Harvard